北京高房租的話題發(fā)酵多日后，終于產(chǎn)生階段性結(jié)果。8月22日，北京市住建委等多部門曝光了23家存在違法違規(guī)問題的中介機(jī)構(gòu)。

同時被曝光的，還有長租公寓領(lǐng)域存在的八類問題：哄抬房租、無照經(jīng)營、不退押金、打隔斷群租、轉(zhuǎn)租他人、強(qiáng)制貸款付租金、對委托出租房不予維修、采取軟暴力(堵鎖眼，恐嚇，騷擾)威脅租房人等。

隨著存量房時代的到來和“租售并舉”的提出，近年來，一批專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)開始崛起，并進(jìn)入擴(kuò)張階段。根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，截至今年上半年，全國十大城市機(jī)構(gòu)化房源占比為9%，未來將不斷擴(kuò)大，并催生一批規(guī)模龐大的運(yùn)營商。

這些企業(yè)一定程度上改變了租賃市場分散、無序的狀況，但到目前為止，仍然未能使行業(yè)變得規(guī)范。在推高租金的諸多因素中，機(jī)構(gòu)之間的惡性競爭和違規(guī)行為，仍是不可回避的一項。

那么，過去這些年，租賃企業(yè)的商業(yè)模式發(fā)生了哪些變化?隨著租售并舉時代的到來，合規(guī)與盈利能否得到解決?

“空置期”的秘密

長期以來，房屋租賃公司多以居間服務(wù)的方式來運(yùn)作。即發(fā)布房源信息、介紹房主和租客見面并簽訂租賃合同，然后收取約相當(dāng)于一個月租金的服務(wù)費。

在網(wǎng)絡(luò)化、平臺化的趨勢下，信息不對稱的局面逐漸改善，居間服務(wù)降溫，租賃公司(中介)更多地承擔(dān)類似“二房東”的角色。具體做法是，租賃公司與房主簽訂房屋托管合同，取得房屋的管理權(quán)，然后以更高的價格將房屋出租。其間，租客和租賃公司——而非房主——簽訂合同，甚至不會和房主見面。在這種模式下，租賃公司的收入來源是差價。

“雖然租賃行業(yè)不斷變化，但基本的利潤來源，就是從賺服務(wù)費變成吃差價?！北本┠迟Y深從業(yè)者向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道說，從本質(zhì)上說，長租公寓運(yùn)營商都是“二房東”，只不過相對高級。

“但當(dāng)你進(jìn)入吃差價階段時，就會衍生出很多的服務(wù)，盈利點也開始增多。”他表示，比如，為獲取更高的價差，機(jī)構(gòu)會通過改善裝修、打隔斷、提供增值服務(wù)(維修、保潔等)，增加租賃空間，或提高居住舒適度。

顯然，進(jìn)入以“吃差價”為主要模式的租賃行業(yè)，成本結(jié)構(gòu)也更為復(fù)雜。上述從業(yè)者表示，租賃企業(yè)的成本可大致分房源成本、運(yùn)營成本兩大類。

自如CEO熊林曾向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，運(yùn)營成本主要來自于三個方面：一是配置裝修成本，機(jī)構(gòu)化要比個人更有效率;二是人工成本;三是空置成本，如果空置率偏高，資本運(yùn)營效率就下降了，利潤也會被攤薄。在熊林看來，空置成本是“問題的核心”。

租賃企業(yè)會通過各種方式降低成本。據(jù)了解，大型長租公寓運(yùn)營商有長期合作的裝修公司。由于風(fēng)格統(tǒng)一，操作也頗為熟練。以自如為例，在北京，完成一間毛坯房的硬裝，通常只需要15-20天的時間，效率驚人。此外，在家具家電的采購中，大型運(yùn)營商也能通過集中采購的方式將成本降低。

而在減少空置期、節(jié)約空置成本方面，運(yùn)營商更是有一套獨特的做法。

今年5月，王宇(化名)將位于北京東五環(huán)某小區(qū)的一套55平方米的房屋委托給自如，雙方簽訂了三年的委托合同。他向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，由于是毛坯房交付，在合同的第一年中，雙方約定了3個月的空置期，用于房屋裝修和前期尋租。合同的后兩年，每年約定25天的空置期，用于房屋的到期騰退與轉(zhuǎn)租。

王宇表示，這接近5個月的空置期，并不算在托管期限之內(nèi)。也即，雙方簽訂的托管合同為三年，而自如持有房屋的時間約為三年五個月。

在王宇看來，由于自如具有極高的裝修效率，北京租賃市場又處于供不應(yīng)求的階段，5個月的空置期中，至少有一半的時間能被運(yùn)營商“節(jié)省”出來。不僅不存在所謂的“空置成本”，還能據(jù)此獲得額外的收益。

他同時表示，考慮到自如的品牌影響力，即使有一些小中介出價更高，他也仍然將房屋委托給自如進(jìn)行管理。

盈利前景仍不明朗

根據(jù)城市房產(chǎn)網(wǎng)的數(shù)據(jù)，今年第二季度，50個典型城市租金收益率(年租金收入/房屋價值)為2.6%。其中，4個一線城市的平均租金收益率僅為1.7%。作為對比，2017年倫敦的指標(biāo)為3%左右，紐約4.7%左右，洛杉磯5.7%左右，東京4.3%左右。

該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，我國部分城市的租金收益率處于較低水平，說明我國租金與房價的背離度較高。其原因在于“房價漲幅過大”。

前述從業(yè)者向記者解釋租金的定價機(jī)制：綜合考慮成本、同區(qū)域內(nèi)其他房源價格、市場走勢、淡旺季等各種因素。同時，品牌運(yùn)營商還會再適當(dāng)上浮。

諸葛找房發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年7月，北京市掛牌租賃房源平均租金為90.12元/平米·月，今年以來累計上漲15.75%。其中，品牌公寓平均租金為157.2元/平米·月，明顯高于市場平均水平。

盡管如此，品牌公寓仍然面臨著盈利難題。到目前為止，尚無長租公寓品牌能夠?qū)崿F(xiàn)全面盈利。今年年初，熊林曾向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，租賃行業(yè)的特點是，初期需要有經(jīng)濟(jì)投入，在一定時間后，規(guī)模效應(yīng)才能凸顯。目前仍然是投入期。

蛋殼公寓創(chuàng)始人兼CEO高靖則給出這樣的答案，“對于盈利問題，我相信，資本市場都非常理性，大家看的必然是長遠(yuǎn)目標(biāo)和長期利益。現(xiàn)階段我們追求的是規(guī)模、服務(wù)和品牌，盈利不是我們考慮的問題?！?/p>

為了盈利，租賃企業(yè)會采取一些不合規(guī)的手段來提高運(yùn)營收入，如“打隔斷”等，但是，包括對房屋改造等均有硬性規(guī)定。

“國際上，很多人口稠密的大城市允許運(yùn)營商將房屋分隔出租。但在我國的很多城市，‘打隔斷’是嚴(yán)格禁止的，即使做好水電、消防等安全防范也不行?！鼻笆鰪臉I(yè)者表示，這就相當(dāng)于宣告了“N+1”模式的死亡。

與此同時，對于房源成本相對較低的商業(yè)地產(chǎn)、廠房等物業(yè)來說，很多城市不允許調(diào)整水電系統(tǒng)，“那就基本沒法做了，沒有上下水的房源基本租不出去”。

多數(shù)受訪者認(rèn)為，近期關(guān)于房租的討論，能夠成為使租賃行業(yè)走向規(guī)范的契機(jī)。但從商業(yè)的角度來說，距離形成有效的盈利模式還有很長的路要走。

至少在現(xiàn)階段，大部分從業(yè)者都對行業(yè)的盈利前景不甚樂觀。8月19日，SOHO中國董事長潘石屹說，“長租公寓不到1%的租金回報，租房的價格再翻一番還是虧本的。所以我覺得做這個生意的過程中，一定要有一個指引，不能偏離這個指引，賺錢的事情去做，不賺錢的事情別去做。別跟好多創(chuàng)業(yè)者一樣，以燒錢為榮，這是一條不歸路?！?/p>